Persönliche Erklärung: Mietrechtsänderungsgesetz

Persönliche Erklärung: Mietrechtsänderungsgesetz

Zweite und dritte Beratung des von der Bundesregierung eingebrachten Entwurfs eines
Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG)

Drucksachen 17/10485, 17/11894

Das Mietrechtsänderungsgesetz bringt Verbesserungen im Mietrecht durch Stärkung der Vertragsfreiheit. Modernisierungen sollen für eine Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen, wenn diese zur Energieeinsparung dienen. Zukünftig sollte man diese Regelung auf alle Arten von Sanierungen ausweiten, um den Vermieter für Bausubstanzverbesserungen nicht zu bestrafen. Gestärkt werden Immobilieneigentümer auch durch die neue Regelung, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung nunmehr auch bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution ausgesprochen werden kann. Ganz positiv sind auch die Erleichterungen für den Vermieter, sich prozessual besser gegen Mietnomaden schützen zu können. Der Schutz der Mieter vor Zwangsräumungen wird damit auf ein gesünderes Maß zurückgestutzt. Erstens sind Räumungssachen im Geschäftsgang des Gerichts nun vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Zweitens soll der Vermieter vor wirtschaftlichen Schäden durch lang andauernde Hauptsacheverfahren durch das Prozessgericht geschützt werden können. Besser noch wäre gewesen, wenn der Rechtsstaat so effizient arbeitete, dass es gar nicht erst zu Gerichtsverfahren von einer Dauer käme, die das Vermögen der Rechtssuchenden gefährden. Sinnvolle Haftungsregeln könnten hier Abhilfe schaffen. Recht und Rechtsstaatlichkeit sind der Kern unserer freiheitlich-demokratischen Grundordnung.

Wo Licht ist, da ist aber auch Schatten. Auf Drängen der CSU sollen die Landesregierungen ermächtigt werden, Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu benennen, in denen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent gesenkt wird, wenn dort „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Das entspricht in seinem Duktus einem Ansinnen der Grünen, die eine solche Senkung der Kappungsgrenze bundesweit gefordert haben. Ziel der Änderung ist ausweislich der Begründung die Dämpfung des Anstiegs von Bestandsmieten in diesen Gebieten. Leider hat sich die FDP an dieser Stelle nicht mit ökonomischer Vernunft gegen den Koalitionspartner durchsetzen können. Verordnet wird hier eine dynamische Preisobergrenze für Bestandsmieten. Bei Preisobergrenzen ist zu differenzieren: Liegt die Preisobergrenze über dem Marktpreis, so bleibt sie folgenlos. Wenn das Wachstum der Bestandsmieten weniger stark ist als es die Kappungsgrenze erlaubt, dann wäre der Gesetzgeber unnötigerweise tätig geworden und hätte nicht mehr als eine Verkomplizierung des Rechts bewirkt.

Wahrscheinlicher ist aber der Fall, dass die Preisobergrenze den Mietzins auf eine niedrigere Höhe als bei ungehindertem Anstieg zu beschränken sucht. In diesem Fall können die Vermieter in den Gebieten mit Preisobergrenze nicht länger den Mietzins erhalten, den sie nachfragen. Das hat beileibe nicht nur Auswirkungen auf Bestandsmieten, da es auf die Erwartungen des Vermieters ankommt. Bei Neuvermietungen wird die vereinbarte Miete berücksichtigen, dass spätere Mietzins-Erhöhungen nur eingeschränkt zulässig sind. Der Mietzins in Neuverträgen wird also bei Abschluss des Vertrags höher sein, als er ohne Preisobergrenze wäre. Die Deckelung des Anstiegs von Bestandsmieten wird daher bezahlt durch Mieter, die Neuverträge abschließen müssen. Zum Beispiel werden also alle Familien bestraft, die Neuverträge über größere Wohnungen abschließen müssen, weil sie Nachwuchs erwarten.

Insbesondere wird die Regelung aber Auswirkungen auf Neubauten haben. Wenn Investoren die Wahl haben, werden sie keine Bauvorhaben in einem Gebiet mit Preisobergrenze unternehmen, sondern der Regulierung ausweichen. Ausgerechnet in jenen Gebieten, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, wird es zu weniger Investitionen und daher zu weniger Zubau kommen. Dies verschärft die Wohnsituation, anstatt sie zu verbessern. Das Ergebnis ist das Gegenteil von dem, was beabsichtigt worden ist. Einmal mehr zeigt sich: Gut gemeint ist das Gegenteil von gut.

Im Ergebnis kann ich dem Gesetz dennoch zustimmen, weil ich glaube, dass das Licht den Schatten überwiegt. Die Problematik der Mietnomaden besteht seit Jahren. Sie ist besonders für kleinere Vermieter teilweise existenzbedrohend, weil sie dem Schaden kaum ausweichen können. Daher ist es gut, dass hier deutliche Verbesserungen geschaffen werden, mit denen Immobilieneigentümer besser geschützt werden. Dagegen ist die weitere Absenkung der Preisobergrenze zwar ordnungspolitisch falsch, doch verteilen sich die volkswirtschaftlichen Schäden der Regelung auf breitere Schultern.

Berlin, 13.12.2012

Frank Schäffler

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